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城镇居民购买农村房屋是否必然无效,拆迁利益如何分配?

2022-05-24 833

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图片来源于互联网

我国法律规定农村房屋买卖只能在同一农村集体经济成员之间进行。集体经济组织成员之外的农村房屋买卖,违反了法律、行政法规的强制性规定,损害了该集体经济组织成员的利益,应属无效。

现实生活中经常有城镇居民到农村购买房屋的事实存在。随之而来的,还有一个小产权房的概念,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称乡产权房。小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

而随着城市化进程的加速,土地的增值,巨大的拆迁补偿利益的存在,还有农村居民及其后代法律意识的提升,使得这部分房屋买卖纠纷频出。

一、城镇居民购买农村房屋是否必然无效?

城镇居民购买农村房屋,在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效,但并非绝对。应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,不能一概认定为无效。 

审判实践中主要有以下几种情况:

1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

2、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

3、城镇居民购买农村私有房屋后,如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续,并取得合法权属证书的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

4、城镇居民购买房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份的,可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

5、买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,亦为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

6、在1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院应不予支持。

7、对同一房屋经过多次买卖、转让的效力,可以依据最后一手买受人的身份和交易情况,结合前述处理原则进行判断认定。

8、城镇居民购买的小产权房,已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效,由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

二、房屋买卖合同无效的主要损失是否由买受人承担?

实务中,农村私房买卖非常频繁。然而随着城市化进程的推进,土地的增值,很多原本的农村房屋遇到拆迁,在巨大的拆迁补偿利益面前,出卖人及其后代会反悔,又主张合同无效。致使此类纠纷层出不穷。

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖,而宅基地属于集体经济组织所有,根据相关法律规定不允许随意买卖和转让,宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效。卖方明知国家禁止农村房屋向城镇居民出售而故意为之,在合同已经被双方严格履行情况下,事后又违反诚实信用原则主张合同无效,应对此承担主要过错责任。对于买方主张的信赖利益损失,法院将根据评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况予以酌情确定。

在司法实践中,对于实际履行完毕的买卖合同,尤其履行完毕多年且已实际居住或他用的,法院往往本着尊重现状、维护稳定的原则承认买方对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。另外若卖方基于房价升值以及房屋动迁的背景主张合同无效要求买方腾退的,法院即便裁判合同无效,但基于诚实信用的原则,从维护社会稳定的角度对于卖方腾退的诉求亦不予支持。

三、拆迁利益如何分配?

根据上海高院,沪高法民—[2004]4号文,对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

另一种情况是:签订农村房屋买卖合同的双方当事人在系争房屋被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的,即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效,也并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。比如:当事人在宅基地及房屋拆迁之后签写的欠条,实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁利益分配方案,是双方关于拆迁利益划分协商的结果。(合同)依法成立,受法律保护,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行,不得擅自变更或者解除。

四、城镇居民购买房屋合同效力认定相关法律、政策依据

1、《民法典》第一百五十三条:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

2、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中关于农村房屋买卖问题规定:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、《民法典》第三百六十三条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。

4、《土地管理法》第九条 :城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

5、《土地管理法》第六十二条: 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

6、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定:农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

7、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。